LA LOI BORLOO NEUF dit POPULAIRE

 

LA LOI « BORLOO-NEUF » (dit « POPULAIRE »)
Nouveau dispositif réservé aux propriétaires s'engageant à louer un logement nu à usage de résidence principale du locataire pendant une durée de 9 ans et à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal, et destiné à encourager l'investissement privé dans le logement intermédiaire, dit « populaire ».
Il est réservé uniquement aux propriétaires ayant opté pour le « Robien-nouveau ».
Logements bénéficiant du régime de l'amortissement :
• Logements situés en France, acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement à compter du ler Janvier 2006.
• Logements en construction avec déclaration d'ouverture de chantier à compter du ler Janvier 2006.
• Locaux anciens affectés à un usage autre que l'habitation, acquis à compter du ler Janvier 2006, pour être transformé en logement. (= immeuble neuf).
• Logements anciens acquis à compter du ler Janvier 2006 ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence (art. 6 Loi 89-462 du 06/07/89), pour y effectuer des travaux de réhabilitation avec des performances proches de celles d'un logement neuf.
• Les logements réhabilités acquis à compter du ler Janvier 2006, bénéficient du régime de l'amortissement si l'opération entre dans le champ d'application de la T.V.A. (= immeuble neuf).
Engagement de louer nu le logement, ou de conserver les parts sociales, dès la lê' 2044 5, pendant au moins 9 ans. Pour les logements réhabilités, l'investisseur devra joindre une attestation prouvant la bonne finalité des travaux.
À noter :
• Le dispositif « Borloo-neuf » complète le régime « Robien-nouveau » dit « Recentré » lorsque le logement est donné en location nue, à titre de résidence principale, dans le secteur intermédiaire.
• Ainsi, le dispositif « Borloo-neuf » peut s'appliquer dès le l' Janvier 2006 si le
propriétaire opte pour le régime « Robien-nouveau » et il pourra bénéficier :
o Des spécificités de l'amortissement « Robien-nouveau ».
o D'un abattement de 30 % sur les revenus fonciers bruts.
o D'une possibilité de proroger l'amortissement sur 2 périodes triennales supplémentaires. (Avec engagement de prorogation de l'engagement de location).
• En revanche, le dispositif « Borloo-neuf » ne peut pas s'appliquer en cas d'option pour le régime « Robien-Logement » dit « Classique ».
 
 
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• Abattement :
L'abattement sur le Revenu Foncier Brut (RFB) passera à 30 %, si l'option pour le régime d'amortissement « Robien-nouveau » a été prise.
Cet abattement s'applique pendant toute la durée d'engagement de location, soit pendant 9 ans - 12 ans - 15 ans.
• Amortissement : Donne droit à un amortissement dégressif déductible :
Investissements réalisés avec le régime « Borloo-neuf »
• Engagement de location :
Le propriétaire doit s'engager à louer le logement nu pendant une durée de 9 ans, à usage d'habitation principale du locataire dans le secteur intermédiaire. L'engagement doit prévoir :
o Que le locataire est une personne autre qu'un ascendant ou descendant.
o Que les conditions de loyers et de ressources du locataire sont respectées.
o Si l'immeuble est la propriété d'une société non soumise à l'IS, le locataire doit être une personne autre qu'un des associés ou qu'un membre du foyer fiscal, un ascendant ou descendant d'un des associés.
• Suspension de l'engagement de location :
L'engagement de location pourra être suspendu, à l'issue d'une période de location d'au moins 3 ans, pour mettre le logement à la disposition (à titre onéreux ou gratuit) d'un ascendant ou descendant du contribuable, au maximum pendant 9 ans. Et ce, dans les mêmes conditions que pour la Loi « Besson-Ancien ».
En revanche, pendant la période de mise à disposition, l'abattement de 30 % et l'amortissement ne s'appliquent pas.
Durant cette période de mise à disposition du logement, l'engagement de louer et de détenir le bien pendant 9 ans est « gelé », et n'est donc pas pris en compte.
 
 
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• Conditions de prix plafond au m2 du loyer :
Le loyer mensuel s'entend hors charges par m2, et ne doit pas être supérieur, pendant toute la période de location, à 4/5 de ceux prévus pour le régime « Robien-nouveau dit Recentré».
Les plafonds étant différents selon la zone dans laquelle se situe l'immeuble et le type de bien concerné en fonction des 4 zones fixée par décret à compter de Septembre 2006, et sont fixés par décret et révisés chaque année.
La surface à prendre en compte, est la surface habitable augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m2 par logement, de la surface des annexes.
Cette surface ainsi définie doit figurer dans l'engagement de location pris par le bailleur à la 1è' 2044 S.
Investissement « BORLOO-Neuf » réalisé à compter du l' Septembre 2006 :
Suite à la Loi portant engagement national pour le logement (J.O. du 16 Juillet 2006), la France est découpée désormais en 4 zones géographiques :
• Zone A : Paris, petite couronne et seconde couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne. - Côte d'Azur (bande littorale, Hyères-Menton). - Pays genevois.
• Zone Bl: Agglomérations de + de 250.000 habitants. - Grande couronne autour de Paris. - 6 agglomérations jugées chères (Annecy - Bayonne - Chambéry -Cluses - La Rochelle - Saint Malo) - Pourtour de la Côte d'Azur -Départements d'Outre-Mer. - Corse et Îles.
• Zone B2: Reste de la zone B : Agglomération comprises entre 50.000 et 250.000 habitants. - Autres zones frontalières ou littorales chères. - Troisième couronne Parisienne.
• Zone C : Reste du territoire.
 
• Conditions de ressources du locataire :
Le revenu fiscal de référence du locataire à la signature du bail ne doit pas dépasser les mêmes plafonds que ceux appliqués aux prêts locatifs intermédiaires.
Ce revenu fiscal de référence à prendre en compte, est celui figurant sur l'avertissement fiscal de N-2 précédent celle de la signature du bail. (Revenus de 2005 pour les baux conclus en 2007, par exemple).
Peu importe ensuite, que les ressources du locataire deviennent supérieures au plafond autorisé entre l'année de référence et la mise en location.
Ces plafonds de ressources sont fixés par référence à la situation des couples, qu'ils soient mariés, « pacsés » ou concubins.
Composition du Foyer du locataire Lieu de location :
 Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Personne seule 33.233 € 24.685 € 22.628 € 22.475 €
Couple 49.668 € 36.250 € 33.230 € 30.209 €
Avec une personne à charge 59.704 € 43.398 € 39.782 € 36.165 €
Avec 2 personnes à charge 71.516 € 52.521 € 48.145 € 43.768 €
Avec 3 personnes à charge. 84.661€ 61.644 € 56.507 € 51.370 €
Avec 4 personnes à charge 95.267 € 69.535 € 63.740 € 57.946 €
Par personne à charge à partir de la 5è" +10.617 € +7.897 € +7.239 € +6.580 €
En cas de sous-location, la condition de ressources s'apprécie en tenant compte des ressources du sous-locataire, avec son avertissement fiscal de n-2.
• Non-respect des conditions :
En cas de non-respect des conditions de location ou de vente du logement avant le terme de l'engagement, les déductions pratiquées au titre de l'amortissement ainsi que la déduction spécifique des 30 % seront rapportées au revenu foncier net, l'année au titre de laquelle interviendra la remise en cause.
Il en sera de même lors d'une période triennale avec l'amortissement complémentaire de 2,5 %.
En revanche, si les conditions de loyer liées au régime « Robien-nouveau » sont respectées (augmentation du loyer sans toutefois dépasser les prix au m2 du
« Robien-nouveau »), seule la déduction des 30 % sera remise en cause dans les conditions de droit commun, comme indiqué ci-dessus.
 
• Acquisition de parts de SCPI en « Borloo-neuf » : :
Concerne l'acquisition de parts en numéraire au capital initial ou aux augmentations de capital de SCPI Borloo-neuf à compter du 1" Janvier 2006.
L'option irrévocable (engagement par écrit de conserver les parts pendant 9 ans) pour ce régime d'amortissement doit être exercée lors de la 1è' 2044 5 de la souscription des parts.
Cette option est impossible si les titres sont démembrés (sauf pour le conjoint survivant).
La SCPI, pourra pratiquer la déduction de 30 % au prorata des droits détenus par les porteurs de parts qui ont opté pour l'amortissement « Robien-nouveau en SCPI », si les conditions de loyers et de ressources du locataire pour le régime « Borloo-neuf » sont respectées.
Donne droit à un amortissement dégressif déductible
• À noter :
o Acquisition entre le 1e"  Janvier et le 31 Août 2006 :
• Il faudra choisir entre le « Borloo-Populaire » et le « RobienClassique », avec possibilité d'amortir fiscalement le bien loué à 50% sur 9 ans - 57,5 % sur 12 ans et 65 % sur 15 ans.
o Acquisition à compter du 1.  Septembre 2006 :
• Le choix s'effectue entre le « Borloo-Populaire » et le « RobienRecentré ».
o Le choix étant irrévocable il est nécessaire de bien analyser les avantages et inconvénients de chacun des 2 régimes (Borloo ou Robien) avant de se prononcer...